Как проходит сделка покупки недвижимости
Если вы надумали купить какую-то недвижимость в Чехии, нашли ее и уже решились, вам полезно будет знать, как проходит сам процесс заключения сделки. Он несколько отличается от российского, прежде всего тем, что деньги покупателя во всех случаях надежно защищены от недобросовестных продавцов. Впрочем, случаи мошенничества с недвижимостью в Чехии крайне редки.
Сначала разберемся в терминах. Всю недвижимость можно разделить на строящуюся, новостройки (и то, и другое продает застройщик) и вторичную, то есть продаваемую частным лицом через риэлтерское агентство. При покупке каждого типа, есть свои нюансы. Разберемся в них.
Если вы покупаете жилье в строящемся доме.
Обыкновенно, это самое выгодное решение, поэтому как правило чехи ищут себе квартиры в строящихся домах. Причем, желательно, чтобы дом был еще на стадии фундамента. В таком случае, покупатель получает беспроцентную отсрочку выплаты всей суммы на весь период строительства, вплоть до сдачи дома. То есть примерно на год. Что это значит?
Специально для проведения сделки на покупку данной квартиры застройщик открывает отдельный счет в банке (сберегательный счет), на который перечисляются взносы за квартиру по мере продвижения строительства. Скажем, сначала вы вносите 30% стоимости квартиры на этот счет и ждете, пока будут построены первые пять этажей дома, затем платите еще 30% до следующих пяти этажей, потом еще 30% до крыши, а затем уж, после отделки и сдачи дома остаток.
Безусловно, можно заплатить все сразу и, если клиент может себе это позволить, он получает хорошую скидку и квартира обходится ему дешевле. Документально и фактически это оформляется очень грамотно. Вы выбрали себе квартиру и сообщили об этом застройщику, он немедленно резервирует эту квартиру за вами на срок в две недели (устная резервация). В течение этих двух недель, но чем раньше, тем лучше, покупатель должен заключить Договор залога и внести залог. Обычно это бывает небольшая сумма – 100-150 тысяч крон. В Договоре резервирования указываются все параметры квартиры или дома, который вы покупаете, сумма внесенного залога и срок, до которого должен быть подписан следующий договор – Договор о намерении.
Договор о намерении заключить Договор купли-продажи на будущую квартиру – переходный документ, который вам очень пригодится. В этом договоре указывается, что клиент имеет намерение купить будущую квартиру номер такой-то, прикладывается поэтажный план дома, план этажа и план квартиры, подробное описание отделки. В договоре расписан весь график оплаты, если она будет вестись в рассрочку, и условия передачи квартиры в собственность покупателя.
Договор о намерении может вам послужить для перевода денег из-за границы в Чехию (мы переведем его на русский язык и заверим) или для взятия ипотечного кредита. Подписав Договор о намерении, вы платите первый взнос, а потом и остальные деньги. Все денежные средства идут на тот сберегательный счет, о котором мы говорили выше. Взять эти деньги со счета не имеет права никто до тех пор, пока вы не получите готовую квартиру в собственность. Если вы платите сразу всю сумму, то вся сумма и поступает на этот счет и лежит там до тех пор, пока вы не получите из Реестра недвижимости Чехии подтверждение, что квартира принадлежит вам.
Ну вот, наконец, дом построен и сдан, ему присвоен почтовый адрес. После этого все квартиры оформляются в собственность на застройщика – не пугайтесь: если квартиры никому не принадлежат, то их невозможно продать. А затем, если вы выплатили уже всю сумму по Договору о намерениях, с вами подписывается окончательный Договор купли-продажи. Этот договор отправляется в Реестр недвижимости на регистрацию и примерно через месяц вы можете зайти на интернет-страницу Реестра и убедиться, что вы собственник ( http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - задайте название города, район, номер дома, номер квартиры).
Кроме этого, вы получите прошитый и заверенный Реестром экземпляр Договора купли-продажи и подтверждение о регистрации вас, как собственника квартиры, в Реестре недвижимости.
Понимая, что все это займет довольно много времени, мы всегда готовы пройти самую нудную часть сделки за вас (достаточно оставить доверенность на нашего сотрудника).
Если вы покупаете новостройку.
Новостройка – это уже сданный дом (полностью готовый с точки зрения строительства и имеющий почтовый адрес). Квартиры в этом доме пока оформлены на застройщика, у которого вы и будете их покупать. Вы выбрали квартиру, сообщили об этом застройщику, он квартиру для вас зарезервировал на одну-две недели (устная резервация). За этот срок вы должны подписать Договор залога и уплатить залог. В Договоре залога указывается, на сколько резервируется квартира, ее параметры, указывается сумма внесенного залога. Залог обычно небольшой, порядка 100 тысяч крон. В течение срока действия Договора залога, покупатель должен заключить следующий договор – Договор о намерении.
Договор о намерении заключить Договор купли-продажи или Договор о будущем договоре – это такая чисто западная юридическая тонкость, придуманная затем, чтобы клиент мог воспользоваться договором для взятия ипотечного кредита или перевода денег из-за границы. Потому что окончательный Договор купли-продажи подписывается, как только все условия выполнены: деньги на счету, квартира готова к передаче новому хозяину. В Договоре о будущем договоре указывается номер квартиры, прикладываются планы дома, этажа и квартиры, подробно описывается отделка. И главное, расписывается график перевода денег за квартиру. Если вы не берете ипотеку, то вы вполне можете получить от застройщика небольшую отсрочку – на два-три месяца – на уплату всей суммы. Например, вы платите сначала 50%, а затем, в течение 2-3 месяцев обязуетесь погасить остальную сумму.
Все деньги вы вносите на специальный счет в банке, открытый в банке только для вашей сделки. Деньги с этого счета могут перейти застройщику только тогда, когда квартира перейдет в вашу собственность. Перевод квартиры в собственность покупателя производится после подписания окончательного Договора купли-продажи, когда деньги уже на счету, а квартира совершенно готова к переезду жильцов.
Договор купли-продажи отсылается в Реестр недвижимости, где он в течение месяца регистрируется, а затем покупатель получает экземпляр Договора, прошитый и заверенный Реестром, и подтверждение о вступлении покупателя во владение квартирой (или домом). Дополнительно убедиться, что жилье принадлежит вам, или проверить перед покупкой, действительно ли квартира, которую вы собираетесь купить, принадлежит компании-девелоперу, вы можете на сайте Katastra Nemovitosti (Реестра недвижимости) - http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - задав название города, район, номер дома, номер квартиры.
Все этапы сделки могут быть проведены нами без вашего присутствия – вам только нужно будет оставить доверенность на нашего сотрудника.
Если вы покупаете вторичную недвижимость.
Для того, чтобы сделки на рынке вторичного жилья проходили без мошенничества, в Чехии раз и навсегда заведено правило продавать и покупать вторичное жилье через риэлтерские агенства. Разумеется, агентство берет комиссию за свои услуги. Агентство проверяет юридическую чистоту продаваемого объекта (не находится ли он под экзекуцией, то есть, не изъят ли он банком у продавцов за неуплату, например, ипотеки), риэлтеры также организуют весь процесс взаимоотношений между продавцом и покупателем, в том числе и правовых отношений, до перехода недвижимости в собственность покупателя.
Итак, мы подбираем вместе с вами квартиру или дом на вторичном рынке и после просмотров вы выбираете понравившийся вам дом или квартиру. Потом мы сообщаем об этом риэлтору, который этот объект продает. Агентство устно резервирует на пару недель этот объект для вас, вы подписываете Договор залога и оставляете небольшой залог (50-100 тысяч крон) на срок, указанный в этом договоре. По истечении этого срока подписывается Договор о намерении заключить договор купли-продажи, по которому вы должны будете перевести всю оставшуюся сумму.
Договор о намерении купить квартиру или Договор о будущем договоре - это документ, в котором расписаны четкие сроки поступления денег (часто продавцы дают небольшую рассрочку – один-два месяца, в течение которых вы можете по частям переводить деньги за недвижимость). Подписав Договор о будущем договоре, покупатель может взять ипотечный кредит или перевести по этому договору деньги на сберегательный счет (Договор для вас мы переведем на русский язык и заверим).
Важный вопрос: куда переводить деньги и как быть уверенным, что деньги вы уплатите, а недвижимость действительно получите? На этот счет у вас не должно быть никаких опасений.
Первое, письменно зарезервировав недвижимость, продавец, покупатель и риэлтор отправляются к нотариусу или адвокату и заключают с ним Договор о хранении денег. Только нотариус или адвокат в Чехии имеет право открыть в банке специальный сберегательный счет, на который и будут поступать деньги покупателя, но взять их со счета продавец и риэлтор могут только после того, как объект недвижимости перейдет в собственность покупателя (будет зарегистрирован в Реестре недвижимости).
Как только деньги поступили на этот счет, вы подписываете с продавцом в присутствии нотариуса окончательный Договор купли-продажи, который отправляется на регистрацию в Реестр недвижимости Чехии (Katastr nemovitostí). Примерно через месяц объект будет перерегистрирован на вас, в чем вы можете убедиться взглянув на сайт http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ и задав там город, район, номер дома и квартиру в специальных окошках.
Кроме того, вы получите прошитый и заверенный Реестром экземпляр Договора, а также подтверждение о регистрации. Только после этого деньги со сберегательного счета могут быть взяты продавцом и риэлтером (комиссия).
Надо ли говорить, что все действия с договорами могут быть совершены без вашего присутствия, по доверенности, оставленной вами нашему сотруднику.
